מה שמאי מקרקעין בודק לפני קנייה, ולמה זה משנה את המחיר
ארבעה תחומי בדיקה שקובעים את הפער בין המחיר המבוקש לשווי האמיתי, ומה קורה כשמדלגים עליהם.
· יואל ברבי, שמאי מקרקעין
שומה אינה השוואת מחירים
שיטת ההערכה המקובלת היא השוואה לעסקאות קודמות בנכסים דומים באותה סביבה. זו נקודת הפתיחה, ולא התשובה.
ההשוואה מניחה שהנכסים דומים. בפועל הם כמעט לעולם אינם דומים: פוטנציאל תכנוני שונה, חריגות בנייה שלא נרשמו, מצב משפטי אחר. שם נמצא הפער בין המחיר המבוקש לשווי האמיתי.
הסביבה
מה קיים סביב הנכס, ומה מתוכנן. תשתיות, דרכי גישה, ייעודי קרקע סמוכים.
השאלה המעשית היא לרוב פשוטה: האם אושרה בנייה שתחסום נוף קיים? דירה שנמכרת בזכות הנוף שלה מאבדת חלק ניכר מערכה אם מגדל מתוכנן ממול, וההיתר הזה כבר קיים במסמכי הוועדה הרבה לפני שהמנוף מגיע.
הצד הפיזי
שנת הבנייה, מה הנכס כולל בפועל, מצבו, ואילו עבודות צפויות.
זו הבדיקה שהקונה מרגיש שהוא יכול לעשות בעצמו, וזו גם הבדיקה שבה הוא טועה הכי הרבה: מה שנראה כשיפוץ קוסמטי מתגלה לעיתים כבעיה מבנית, ומה שנראה מיושן הוא לפעמים רק מיושן.
הצד המשפטי
מי הבעלים הרשומים, אילו שעבודים ומשכנתאות רשומים על הנכס, כיצד הוא רשום, ומה קובע הסכם השיתוף.
כאן מתגלות ההפתעות היקרות. נכס שרשום אחרת ממה שקיים בשטח, זכויות שאינן שייכות למי שמוכר, או הסכם שיתוף שמטיל התחייבויות על הרוכש הבא.
תכנון ורישוי
התוכניות החלות על הנכס, ההיתרים שניתנו, והפער בין המותר לקיים.
הפער הזה עובד לשני הכיוונים. חריגת בנייה מורידה שווי ועלולה לסכן מימון בנקאי. פוטנציאל תכנוני שלא מומש מעלה אותו, ולעיתים המוכר עצמו אינו מודע לו.
מה קורה כשמדלגים על הבדיקה
המקרה השכיח אינו עסקה שמתפוצצת, אלא עסקה שנחתמת ואז נתקעת בשלב המימון. הבנק שולח שמאי מטעמו, השמאי מוצא את מה שלא נבדק, והמימון מאושר על שווי נמוך מהמחיר בחוזה.
בשלב הזה כבר אין מה לעשות עם הממצא: החוזה חתום. בדיקה מוקדמת עולה חלק זעיר מהפער הזה.