לפני החתימה
הערכה עצמאית לפני קנייה
הבדיקה היחידה שנעשית בזמן שעוד אפשר לעשות משהו עם התוצאה שלה.
הבעיה של הסדר הרגיל
הסדר הרגיל הוא: מוצאים דירה, מתמקחים, חותמים, ואז פונים לבנק. הבנק שולח שמאי מטעמו, והשמאי בודק.
אם הוא מוצא משהו בשלב הזה, כבר אין מה לעשות עם הממצא. החוזה חתום, המחיר סגור, והפער בין השווי שנקבע למחיר ששולם נופל על הקונה במזומן.
מה בודקים, ובאיזה סדר
- המחיר מול השוק
- עסקאות שנעשו בפועל בסביבה, בנכסים שבאמת דומים. לא מחירי מודעות, שהם בקשות ולא עסקאות.
- הרישום
- מי הבעלים, אילו שעבודים והערות רשומים, ואם מה שרשום תואם את מה שקיים בשטח. הפער הזה הוא מקור ההפתעות היקרות.
- ההיתרים
- מה אושר לבנות, ומה נבנה. חריגה מורידה שווי, מסכנת מימון, ולפעמים אינה ניתנת להסדרה.
- התכנון סביב
- מה מתוכנן במגרשים הסמוכים, ומה זה עושה לנוף, לרעש ולשווי בעוד שלוש שנים.
- הפוטנציאל
- זכויות שלא נוצלו. לפעמים זה מה שהופך מחיר גבוה לסביר, ולפעמים מה שהופך מחיר סביר למציאה.
מה שלא מצפים לו
לפעמים המסקנה הפוכה
לא כל בדיקה מוצאת בעיה. קורה שהמסקנה היא שהמחיר המבוקש נמוך מהשווי האמיתי, כי למוכר עצמו אין את התמונה המלאה.
זכויות שלא מומשו, תוכנית שאושרה לאזור, שינוי ייעוד בהליך: כל אלה קיימים במסמכי הוועדה, לא במודעה. על זה כתבתי בנפרד.
שאלות נפוצות
זה מחליף את השמאי של הבנק?
לא. הבנק ידרוש שמאי מהרשימה שלו, וזו זכותו. הבדיקה הזו אומרת לכם מראש מה הוא צפוי למצוא, בזמן שעוד אפשר לעשות משהו עם המידע. כשנדרשת שומה מרשימת בנק, אני עובד באזורים מסוימים מול משרדים שנמצאים עליהן.
מתי הכי כדאי לעשות אותה?
אחרי שהתעניינתם ברצינות, ולפני שחתמתם. לא אחרי.
ואם הבדיקה תגלה שהמחיר בסדר?
אז קניתם שקט נפשי, וגם ידיעה שאפשר להתקדם מהר. בשוק שבו נכס טוב נמכר בימים, זה שווה כסף בפני עצמו.
יש נכס על הכוונת?
שיחה קצרה תגיד אם הבדיקה כדאית במקרה הזה, ומה היא תכלול.