Ce qu'un expert vérifie avant un achat, et pourquoi cela change le prix
Quatre domaines de vérification qui créent l'écart entre le prix demandé et la valeur réelle, et ce qui arrive quand on les saute.
Yoel Berrebi, expert immobilier agréé
Une expertise n'est pas une comparaison de prix
La méthode de base compare le bien à des transactions récentes sur des biens similaires du même secteur. C'est le point de départ, pas la réponse.
La comparaison suppose que les biens se ressemblent. En pratique ils ne se ressemblent presque jamais : potentiel urbanistique différent, constructions non déclarées, situation juridique distincte. C'est là que se trouve l'écart entre le prix demandé et la valeur réelle.
L'environnement
Ce qui existe autour du bien, et ce qui est prévu. Infrastructures, accès, affectations des parcelles voisines.
La question pratique est souvent simple : un permis a-t-il été accordé pour une construction qui bouchera une vue existante ? Un appartement vendu pour sa vue perd une part notable de sa valeur si une tour est prévue en face, et ce permis figure dans les dossiers de la commission bien avant que la grue n'arrive.
La situation juridique
Qui sont les propriétaires inscrits, quelles hypothèques et servitudes grèvent le bien, comment il est enregistré, et ce que prévoit le règlement de copropriété.
C'est là que se trouvent les surprises coûteuses. Un bien enregistré autrement que ce qui existe sur le terrain, des droits qui n'appartiennent pas au vendeur, ou un règlement qui impose des obligations à l'acquéreur suivant.
Ce qui arrive quand on saute l'étape
Le cas courant n'est pas la transaction qui explose, c'est la transaction signée qui se bloque au financement. La banque envoie son propre expert, il trouve ce qui n'a pas été vérifié, et le prêt est accordé sur une valeur inférieure au prix du contrat.
À ce stade il n'y a plus rien à faire de la découverte : le contrat est signé. Une vérification préalable coûte une fraction de cet écart.