למה שתי שומות של אותו נכס מגיעות למספרים שונים
הערכת שווי אינה מדידה. היא שיפוט מקצועי, והוא תלוי גם במטרה שלשמה נערכת השומה.
· יואל ברבי, שמאי מקרקעין
הפער קיים, והוא לא סימן לבעיה
שני שמאים שיבדקו את אותה דירה יגיעו לרוב לשני מספרים שונים. זה נשמע מטריד, ובפועל זה מובנה במקצוע: שומה אינה מדידה של אורך, היא שיפוט מקצועי על בסיס נתונים שחלקם פתוחים לפרשנות.
מה שכן צריך להטריד, זה פער גדול. הבדל של אחוזים בודדים הוא שגרה. הבדל של עשרות אחוזים אומר שמישהו ראה משהו שהאחר לא ראה, או שהניח הנחה שונה, וכדאי לדעת מה.
המטרה משנה את המספר
זה החלק שמפתיע: אותה דירה נבדקת אחרת לפי מה שהשומה משרתת. הערכה למוכר, הערכה לקונה, והערכה עבור בנק אינן אותה עבודה.
הבנק, למשל, אינו מחפש את השווי הגבוה ביותר שאפשר להצדיק. הוא מחפש את השווי שיישאר גם אם יצטרך למכור את הנכס במהירות. זו הנחה שמרנית, והיא מייצרת מספר נמוך יותר.
מה מייצר את הפער בפועל
הנכסים שאליהם משווים. עסקאות קודמות בסביבה אינן זהות, ובחירת ההשוואה היא כבר החלטה מקצועית.
הפוטנציאל התכנוני. זכויות שלא נוצלו יכולות להיות שוות הרבה, או כלום, תלוי בסיכוי לממש אותן.
החריגות והמצב המשפטי. שמאי שבדק את הרישום לעומק ימצא דברים ששומה מהירה מפספסת.
מה לעשות עם שתי שומות סותרות
לא לבחור את הגבוהה. לקרוא את שתיהן ולראות במה הן נבדלות: אילו עסקאות שימשו להשוואה, ואיזו הנחה תכנונית נעשתה.
הפער כמעט תמיד מוסבר בשורה אחת בתוך הדוח. מי שמוצא אותה יודע מי מהשתיים מתארת את הנכס שלו.