נתניה
שמאי מקרקעין בנתניה
עיר של כ־230 אלף תושבים, עם שוק פעיל, קהילה צרפתית גדולה, ומצוק כורכר שנסוג. שלושה דברים שמשנים את אופי העבודה כאן: הרבה רוכשים מחו״ל, הרבה נכסים שנקנו מרחוק, ושאלת יציבות שלא קיימת בשום עיר אחרת באזור.
01השוק המקומי
מה מייחד את נתניה
- המצוק: כורכר רך בגובה של עד 54 מטר, עם שכבות חרסית וסילט ביניהן. הוא נסוג כל הזמן, והמרחק מהקצה הוא משתנה שומה אמיתי, לא הערת שוליים.
- מרכז ותיק עם שכבות תכנון רבות: תוכניות ישנות שעדיין חלות, לצד חדשות.
- שכונות חדשות בדרום ובמערב, עם תמהיל אחר לגמרי ועם קונים אחרים.
- ההבדל בין נוף פתוח לים לנוף חלקי שווה כאן עשרות אחוזים, ולעיתים בין שתי דירות באותו בניין.
02השכונות
איפה, בדיוק
שומה נשענת על עסקאות השוואה, ועסקאות השוואה הן ענייל של שכונה ולא של עיר. אלה השכונות שחוזרות אצלי הכי הרבה בנתניה.
- קריית נורדאו
- שכונת שנות ה־50, שנבנתה לשיכון עולים בבנייה של 3 עד 4 קומות מלפני 1980. במרץ 2022 אושרה בה תוכנית מתאר להוספת כ־4,900 יחידות, עד לכ־11,000 בסך הכול: בנייה נמוכה של 4 עד 9 קומות לצד מגדלים של 18 עד 36 על הצירים. זו הזירה שבה נשאלת הכי הרבה שאלת התמורה.
- דורה
- שכונה ותיקה בדרום, מהזירות הפעילות של התחדשות עירונית בעיר.
- עיר ימים
- שכונה חדשה בדרום, ליד החוף. פרופיל קונים אחר לגמרי, ומחירים שמתנהגים אחרת ממרכז העיר הוותיק.
- פולג ונוף הטיילת
- רצועת החוף הדרומית. כאן המצוק וההגנה עליו נכנסים ישירות לשומה.
- מרכז העיר וקריית שרון
- הלב הוותיק, שבו מחצית מפרויקטי ההתחדשות של העיר מרוכזים, המחצית השנייה נמצאת בשכונות הדרום.
03הוועדה המקומית
התכנון בנתניה
עיר ותיקה עם שכבות תכנון רבות. דרישת היטל השבחה כאן נשענת לא פעם על תוכנית ישנה שממשיכה לחול, וזה בדיוק הסוג שכדאי לבדוק.
ההתחדשות העירונית פעילה מאוד ומחולקת כמעט שווה בשווה בין המרכז הוותיק לשכונות הדרום.
תוכנית מתאר שכונתית משנה שווי גם לנכסים שאינם בתוך מתחם. בקריית נורדאו זה נראה בשטח.
04השוק
מה מזיז מחירים בנתניה
- הרבה רכישות מחו״ל, ובמיוחד מצרפת. קונה שראה את הנכס פעם אחת, או בכלל לא, נשען על מה שאמרו לו.
- עבודות ייצוב המצוק הסתיימו בבניית 12 שוברי גלים באורך כולל של כ־1,400 מטר, שמגנים על כ־3.5 ק״מ מרצועת המצוק. זה שינה את פרופיל הסיכון בחלק מהרצועה, ולא בכולה.
- פער גדול בין מרכז ותיק לשכונות חדשות, ושתי אוכלוסיות קונים שכמעט לא נפגשות.
05בפועל
מה מבקשים הכי הרבה בנתניה
- רכישה מחו״ל
- קונה שראה את הנכס פעם אחת, או בכלל לא. כאן שומה עצמאית אינה מותרות, והשירות ניתן גם בצרפתית.
- פינוי בינוי ותמ״א 38
- הצעות יזמים לבניינים ותיקים, במרכז ובקריית נורדאו. השאלה היא תמיד אם התמורה תואמת את שווי הזכויות.
- היטל השבחה
- ריבוי שכבות תכנון מייצר דרישות שלא תמיד מובנות מאליהן, ושכדאי לבדוק.
- קרבה למצוק
- שאלה שלא קיימת בחדרה. מרחק מהקצה, מצב ההגנה באותו קטע, והאם יש הגבלות: כל אלה נכנסים לשווי.
אזור השירות
הבסיס שלי בחדרה, והשירות ניתן מחדרה ועד נתניה, כולל פרדס חנה כרכור, בנימינה, קיסריה, אור עקיבא, זכרון יעקב, אבן יהודה, כפר יונה, תל מונד, קדימה צורן, עמק חפר.