מס שבח: איפה נכנס שמאי

שני מיסים, ולא אותו גורם

מס שבח משולם לרשות המיסים על הרווח בין הרכישה למכירה. היטל השבחה משולם לוועדה המקומית על ההשבחה שיצרה החלטה תכנונית. שני גורמים, שני בסיסי חיוב, ואפשר לחוב בשניהם באותה עסקה.

על ההיטל יש כאן מדריך מלא ובודק דרישות. הדף הזה עוסק במס שבח, ובחלק שבו נכנס שמאי.

את החשבון · המחשבון הרשמי

רשות המיסים מפעילה סימולטור. הוא מעודכן לפי החוק, והוא חינמי. אין סיבה שאבנה כאן עותק שלו: עותק מתיישן בכל רפורמה, וטעות בו לא נראית.

הסימולטור של רשות המיסים

ומה המחשבון לא עושה

הוא מבקש מספרים ומניח שהם נכונים. ארבעה מהם אינם נתון אלא הערכה:

• שווי הרכישה כשאין מחיר מתועד. ירושה, מתנה, עסקה ישנה שלא נרשמה כראוי. בלי שווי אין ממה לחשב, והשווי הזה נקבע בשומה.
• עלות ההשבחות שהוכרו. מה הושקע בנכס, ומה מתוכו מוכר. זו הערכה, לא קבלה.
• שווי ליום מסוים. החישוב הלינארי נשען על תאריכים, ולעיתים דרוש שווי רטרואקטיבי ליום שכבר עבר. זו עבודה של שמאי.
• פיצול שווי. כשבנכס יש רכיב מגורים ורכיב אחר, או זכויות בנייה נוספות, החלוקה משפיעה ישירות על מה שפטור ומה שלא.

שומה עצמית, ומה קורה כשחולקים עליה

ההצהרה מוגשת עם שומה עצמית. הרשות רשאית שלא לקבל אותה ולהוציא שומה משלה. מאותו רגע זו מחלוקת על שווי, בדיוק הסוג שנפתר בשומה נגדית מתועדת, ולא בטענה שהסכום גבוה מדי.

מה שקובע שם הוא עסקאות השוואה שאפשר לבדוק, וההסבר לפערים בינן לבין הנכס. זו אותה עבודה כמו מול ועדה מקומית, מול גורם אחר.