התחדשות עירונית
פינוי בינוי ותמ״א 38
היזם מציע תמורה, והיא נשמעת נדיבה. השאלה היחידה שחשובה היא אם היא תואמת את מה שהזכויות שלכם שוות.
למה אי אפשר להעריך את זה לבד
כי התמורה אינה מחיר, היא חבילה. דירה גדולה יותר, מרפסת, חניה, מחסן, פטור מדמי ניהול לתקופה, ולעיתים תשלום. כל רכיב שווה משהו, וההשוואה בין שתי הצעות אינה אפשרית בלי לתרגם את הכול לשקלים.
ומצד שני של המשוואה יש מה שאתם נותנים: זכויות בנייה שקיימות על המגרש, ושרק בזכותן הפרויקט אפשרי בכלל.
מה בודקים
- שווי הזכויות
- מה המגרש מאפשר היום, ומה התוכנית תאפשר. ההפרש הוא מה שהפרויקט מייצר, ומה שמתחלק.
- שווי התמורה
- תרגום החבילה כולה למספר אחד, כדי שאפשר יהיה להשוות אותה למשהו.
- היחס
- איזה חלק מהרווח מגיע לבעלי הדירות ואיזה ליזם. יש טווחים מקובלים, והם תלויים באזור ובסוג הפרויקט.
- הפערים בין דירות
- קומה, כיוון, שטח, מרפסת. הסכם אחיד לכל הבניין מיטיב עם חלק ופוגע באחרים.
העיתוי
לפני החתימה, לא אחריה
הסכם פינוי בינוי נחתם לשנים. אחרי החתימה התמורה סגורה, והבדיקה מאוחרת.
זה גם השלב שבו הלחץ הכי גדול: רוב הבניין כבר חתם, ומי שמהסס מרגיש שהוא מעכב את כולם. בדיקה שמאית לוקחת ימים, לא חודשים, ובפרויקט שנמשך שנים זה אינו עיכוב.
שאלות נפוצות
היזם כבר הביא שמאי. למה עוד אחד?
כי השמאי שלו עובד בשבילו. זה לגיטימי ואינו אומר שהוא מטה את המספרים, אך ההערכה נעשית מנקודת מבטו של היזם.
מתי כדאי לבדוק?
לפני החתימה. אחריה, התמורה כבר סוכמה.
אני בעל דירה אחת מול כל הבניין. יש טעם?
יש, ודווקא אז. התמורה אינה תמיד זהה לכל הדירות, והפרשים בין קומות, כיוונים ושטחים נבלעים לעיתים בהסכם אחיד.