L'évaluation avant achat

Le problème de l'ordre habituel

Dans une transaction ordinaire, l'acheteur voit le bien, discute le prix, signe, puis la banque mandate un expert. Cet expert travaille pour la banque : il vérifie que le bien garantit le prêt. Si le bien vaut le montant prêté, il ne dira rien de plus, même si l'acheteur paie nettement au-dessus du marché.

Je ne figure pas sur les listes d'experts agréés par les banques, et ici ce n'est pas un manque : c'est ce qui fait que mon rapport répond à votre question et pas à la sienne. Quand une expertise agréée est nécessaire, je travaille sur certains secteurs avec des cabinets qui le sont.

Ce qu'on vérifie, et dans quel ordre

1. Le registre foncier. Qui est propriétaire, exactement de quoi, et quelles inscriptions grèvent le bien. C'est la première étape parce qu'une surprise à ce niveau arrête tout le reste.
2. La conformité du bâti. Ce qui est construit correspond-il à ce qui a été autorisé. Une extension sans permis se paie, et c'est l'acheteur qui hérite du problème.
3. Le plan en vigueur. Ce qu'on peut faire de la parcelle, et ce qu'on pourra en faire. Une décision récente peut avoir créé une valorisation taxable que le vendeur ne mentionne pas.
4. La valeur. En dernier, parce que les trois points précédents la déterminent.

La conclusion est parfois inverse

On m'appelle en général parce qu'un acheteur trouve le prix élevé. Il arrive que le rapport dise le contraire : le bien est en dessous du marché, pour une raison qui ne se voit pas à la visite. Dans ce cas l'information vaut autant, et elle presse davantage.