מס שבח

L'impôt sur la plus-value, et où l'expert intervient

Le calcul, un simulateur le fait. Les chiffres qui entrent dedans, valeur d'acquisition, coût des améliorations, valeur à une date passée, relèvent d'une expertise. C'est là toute la différence.

Le simulateur officiel Poser une question

Deux impôts, deux percepteurs

L'impôt sur la plus-value (מס שבח) va à l'administration fiscale, sur le gain entre l'achat et la revente. La taxe d'amélioration (היטל השבחה) va à la commission locale d'urbanisme, sur la valorisation créée par une décision de planification. Une même vente peut déclencher les deux.

Sur la seconde, il y a ici un guide complet et un outil de vérification. Cette page traite de la première.

Le calcul : le simulateur officiel

L'administration fiscale en met un à disposition. Il suit la loi, il est gratuit, et il est tenu à jour à chaque réforme. Je n'ai aucune raison d'en publier une copie : une copie vieillit, et une erreur dedans ne se voit pas.

Le simulateur de l'administration fiscale israélienne

Ce qu'il ne fait pas

Il demande des chiffres et suppose qu'ils sont justes. Quatre d'entre eux ne sont pas des données mais des évaluations.

La valeur d'acquisition sans prix documenté. Héritage, donation, transaction ancienne mal enregistrée. Sans valeur, il n'y a rien à calculer, et cette valeur s'établit par une expertise.
Le coût des améliorations retenues. Ce qui a été investi dans le bien, et ce qui en est admis. C'est une évaluation, pas une facture.
La valeur à une date passée. Le calcul linéaire s'appuie sur des dates, et il faut parfois une valeur rétrospective à un jour déjà écoulé. C'est un travail d'expert.
La ventilation de la valeur. Quand un bien mêle une partie habitation et une autre, ou porte des droits à construire, la répartition décide directement de ce qui est exonéré.

L'auto-évaluation, et le désaccord qui suit

La déclaration se dépose avec une auto-évaluation (שומה עצמית). L'administration peut ne pas la retenir et émettre la sienne. À partir de là, c'est un désaccord sur une valeur, exactement le genre qui se règle par une contre-expertise documentée, et non en affirmant que le montant est trop élevé.

Ce qui tranche là-bas, ce sont des transactions comparables vérifiables, et l'explication des écarts entre elles et le bien. Le même travail que face à une commission locale, devant un autre interlocuteur.

Questions fréquentes

Est-ce la même chose que la taxe d'amélioration ?

Non, et ce n'est pas le même percepteur. La taxe d'amélioration va à la commission locale d'urbanisme, sur la valorisation créée par une décision de planification. L'impôt sur la plus-value va à l'administration fiscale, sur le gain entre l'achat et la revente. Une même vente peut déclencher les deux.

Pourquoi un expert si un simulateur existe ?

Le simulateur fait le calcul. Il ne détermine pas la valeur d'acquisition quand aucun prix n'est documenté, il n'évalue pas le coût des améliorations, et il ne fixe pas une valeur à une date passée. Ce sont des données d'entrée, et ce sont des expertises.

J'ai hérité d'un bien et je n'ai aucun prix d'achat. Que faire ?

C'est le cas le plus fréquent qui m'arrive sur ce sujet. Sans transaction documentée, la valeur s'établit par une expertise, à la date pertinente. Sans elle, il n'y a rien à calculer.

Le fisc n'a pas retenu la valeur que j'ai déclarée. Et maintenant ?

Une contre-expertise. Face à l'évaluation de l'administration, une position appuyée sur des transactions comparables documentées est l'instrument ; affirmer que le montant est trop élevé, sans chiffres, s'entend comme un désaccord d'opinion.

Besoin d'une valeur défendable ?

Le calcul, faites-le sur le simulateur. S'il vous manque une valeur, ou si le fisc n'a pas retenu la vôtre, un échange court dira ce que la situation demande.

+972 50-247-5764 Écrire