Yoel Berrebi
Expert immobilier agréé, inscrit au registre israélien sous la licence n° 4126126, en exercice depuis 2017, soit 9 ans. Le dossier est traité de bout en bout par lui, de la visite du bien à la signature du rapport.
Échanges en français ou en hébreu.
Dans les médias
Le métier, expliqué
Qualita, l'organisation des francophones d'Israël, a consacré un portrait à Yoel Berrebi sur son métier d'expert immobilier.
Le « shamay mekarkein », et ce qu'il fait
En Israël, l'expert immobilier, שמאי מקרקעין, prononcé shamay mekarkein, détermine la valeur vénale d'un bien : appartement, maison, terrain, local ou immeuble.
La profession est encadrée par la loi de 2001 : une évaluation ne peut être établie que par un expert ayant réussi les examens d'État et inscrit au registre officiel. Ce n'est pas une formalité, l'avis de quelqu'un qui n'y est pas inscrit n'est recevable ni devant un tribunal, ni auprès des administrations.
Son rôle ne s'arrête pas à un chiffre. Il porte aussi sur les impôts réclamés lors d'une transaction, taxe d'acquisition, impôt sur la plus-value, taxe d'amélioration, qu'il peut évaluer et, le cas échéant, contester.
Acheter à distance
Vous achetez en Israël depuis la France
Vous ne visitez pas, ou une seule fois. Vous ne connaissez pas le marché du quartier. Vous virez des fonds depuis l'étranger, souvent sans avoir vu le bien autrement qu'en photo.
C'est exactement la situation où une expertise change une décision. Un bien qui paraît attrayant révèle parfois, après vérification, une construction non déclarée, un écart entre le cadastre et la réalité, ou une contrainte juridique qui pèse sur le prix. L'inverse existe aussi : un vendeur qui demande moins que la valeur réelle, faute d'avoir mesuré le potentiel urbanistique de sa parcelle.
Et il y a la fiscalité, que beaucoup de vendeurs découvrent après la signature, en Israël, elle ne manque pas.
Vérification rapide
Vous avez reçu une taxe d'amélioration ?
La commission d'urbanisme réclame une part de la valorisation créée par une décision de planification. Cette part se calcule sur une évaluation, et une évaluation se discute.
Saisissez les montants qui figurent sur la demande. L'outil vérifie le calcul et signale ce qui mérite d'être examiné.
Il figure sur la demande de paiement
Pour comparer
Cet outil vérifie le calcul de la demande, il ne détermine pas la valorisation. Déterminer la valorisation est une expertise, et elle est faite par un expert agréé. Le résultat ci-dessus est indicatif et ne constitue pas un avis.
Ce que vérifie une expertise
Une évaluation n'est pas une comparaison de prix. La méthode de base compare le bien à des transactions récentes sur des biens similaires du même secteur, mais la comparaison seule ne suffit pas. Ce sont le potentiel urbanistique, les irrégularités et la situation juridique qui créent l'écart entre le prix demandé et la valeur réelle.
- L'environnement
- Quelles infrastructures existent autour du bien, et ce qui est prévu. Un permis accordé pour une tour voisine peut supprimer une vue, et une part de la valeur.
- L'état physique
- L'année de construction, ce que le bien comprend réellement, son état, et les travaux à prévoir.
- La situation juridique
- Qui sont les propriétaires inscrits, quelles hypothèques ou servitudes grèvent le bien, comment il est enregistré au cadastre, et ce que prévoit le règlement de copropriété.
- L'urbanisme et les permis
- Les plans applicables, les permis délivrés, et l'écart entre ce qui est autorisé et ce qui existe sur le terrain.
Quand faire appel à un expert
Avant un achat
Le prix demandé correspond-il à la valeur réelle ? Y a-t-il des constructions non déclarées, un écart entre le cadastre et le terrain, une contrainte juridique ? C'est le moment où l'expertise coûte le moins et rapporte le plus.
Taxe d'amélioration (היטל השבחה)
La commission d'urbanisme réclame la moitié de la valorisation créée par une décision de planification. Son évaluation n'est pas définitive : elle se discute, et elle se conteste.
Succession, divorce, sortie d’indivision
Quand un bien doit être partagé, une évaluation indépendante est ce qui évite le conflit, et ce que le tribunal accepte comme preuve.
Renouvellement urbain
Pinouy-binouy, TAMA 38 : savoir ce que vaut réellement ce qui vous est proposé avant de signer avec un promoteur.
À lire
Avant de signer
Les questions qui reviennent, expliquées à partir de dossiers réels.
Zone d'intervention
Le long de la plaine côtière, de Hadera à Netanya : Hadera, Netanya.
Les échanges se font en français ou en hébreu, et le rapport d'expertise est rédigé en hébreu, c'est la langue dans laquelle il est opposable devant une administration ou un tribunal. Il est expliqué en français autant qu'il le faut.
Un premier échange
Une conversation courte suffit pour savoir si une expertise est nécessaire, et ce qu'elle couvrirait.