משרדים ונכסים מסחריים
Bureaux et locaux commerciaux
Un local ne vaut pas ce qu'il coûterait à rebâtir, il vaut ce qu'il rapporte. C'est un autre raisonnement, et d'autres pièces à examiner.
En quoi c'est différent d'un logement
Un appartement s'évalue d'abord par comparaison : ce que se sont vendus les appartements voisins. Un local d'activité s'évalue d'abord par son revenu : le loyer qu'il produit ou qu'il pourrait produire, la solidité du locataire, la durée qui reste au bail, et le taux auquel le marché capitalise ce revenu.
Deux locaux identiques au mètre carré près peuvent valoir du simple au double selon leurs baux. C'est la raison pour laquelle le dossier locatif compte ici davantage que les plans.
Quand une évaluation est demandée
- Pour une cession, ou l'entrée et la sortie d'un associé.
- Pour un bilan ou une opération de financement, où la valeur doit être établie par un tiers.
- Pour une taxe d'amélioration sur un terrain d'activité, où les montants sont sans commune mesure avec ceux du résidentiel.
- Pour un litige entre bailleur et preneur, ou entre associés.
Ce qu'on vérifie avant de retenir un expert
Trois choses, et elles sont légitimes : l'inscription au registre des experts immobiliers, l'absence de lien avec la partie adverse, et la capacité à soutenir le rapport si on le lui demande.
Pour ma part : licence n 4126126, inscrit au registre des experts immobiliers d'Israël, exercice indépendant, aucun mandat permanent d'une banque ou d'un promoteur.
Un local à évaluer ?
Dites-moi la surface, l'usage et l'état locatif. Le devis se fixe à partir de là.